Почему стоит инвестировать в недвижимость на Северном Кипре?

В основе экономики Северного Кипра, располагающего небольшим внутренним рынком, а также ограниченными природными и человеческими ресурсами, лежат экспорт услуг и девелопмент. Главные источники дохода частично признанной страны – туризм, образование, строительство. Эти обстоятельства, помноженные на статус курортного направления, создают идеальные условия для приобретения местной жилплощади под сдачу в аренду студентам и туристам. Рассмотрим в деталях эти и другие причины вносить инвестиции в недвижимость на Северном Кипре, лучшие локации, возможные риски.

11 причин инвестировать в Северный Кипр через покупку недвижимости

• Низкие цены на недвижимость. Ключевой «козырь» рынка недвижимости Серверного Кипра – ценовая доступность относительно большинства прочих европейских курортов. Чтобы купить недвижимое имущество на севере Кипра, требуется сравнительно низкий стартовый капитал. Это расширяет пул турок-киприотов и иностранцев, которые могут вносить инвестиции в местную жилплощадь. Независимо от размера собственного капитала потенциального покупателя недвижимости на Северном Кипре, потребуется местный счет или счет в дружественной юрисдикции. Например, в Турции. Наша команда предлагает услугу подбора подходящего банковского счета.
• Рост цен на недвижимость. После пандемии Северный Кипр демонстрирует стабильное повышение цен на жилье, что делает такие активы все более привлекательными в контексте инвестиций для последующей перепродажи и заработка на приросте капитала. Ключевой фактор, влияющий на рост средней цены недвижимости, – приток туристов и инвесторов-турок. Эксперты ожидают, что позитивный ценовой тренд на рынке недвижимости севера Кипра будет сохраняться в ближайшие годы, создавая выгодные возможности для инвестиций. Профессиональные участники рынка рекомендуют потенциальным покупателям обратить внимание на новые жилые комплексы, которые имеют наиболее высокий инвестиционный потенциал.
• Высокая рентабельность и срок окупаемости. Помимо заработка на приросте цены на недвижимость, инвестиции в рынок Северного Кипра обеспечивают стабильный источник пассивного дохода через вывод купленного жилья на рынок краткосрочной или долгосрочной аренды. Местные застройщики из числа партнеров портала гарантируют отдачу от инвестиций в недвижимость под сдачу в размере 5-8% годовых.
• Возможность получения вида на жительство. Одно из преимуществ для иностранцев, планирующих купить недвижимость на Северном Кипре в расчете на увеличение цены (прирост капитала), — возможность получения вида на жительство в частично признанной юрисдикции благодаря инвестициям. Условия:
  • внесение инвестиций в покупку жилой (квартиры, виллы), а не коммерческой недвижимости (вроде офиса, магазина или склада);
  • размер жилой недвижимости на территории севера Кипра должен составлять минимум 17 м² на одного фигуранта заявки на ВНЖ;
  • после внесения инвестиций надлежит предъявить документ, подтверждающий право собственности на жилье, или договор купли-продажи незавершенки с застройщиком (если недвижимость еще не введена в эксплуатацию);
  • при покупке доли в объекте жилой недвижимости, на ВНЖ вправе претендовать только 1 владелец – который первым обратится за иммиграционными льготами на основании инвестиций в Северный Кипр;
  • если сделка купли-продажи закрывается без использования заемного капитала (ипотеки), нужно внести депозит, двенадцатикратно превышающий местную «минималку»;
  • в случае привлечения заемного капитала для внесения инвестиций надлежит оплатить собственными средствами минимум 30% стоимости недвижимости на территории Северного Кипра, а также внести указанный депозит и продемонстрировать накопления для внесения ежемесячного платежа по ипотеке / рассрочке на 12 месяцев.
• Развитие туристического сектора. Росту цен на недвижимость в Северном Кипре способствует позитивная динамика в туризме, который расширяет потенциал рынка арендных услуг за счет дополнительного спроса на посуточную сдачу. Количество иностранных туристов, прибывших на Северный Кипр по воздуху и морю в 2023 году, превысило 1,9 млн. Показатель увеличился по сравнению с предыдущим годом на 31,1% и превысил допандемийный уровень.

Количество иностранных туристов, прибывших на север Кипра по воздуху и морю. Источник: Департамент планирования туризма Северного Кипра

Количество иностранных туристов, прибывших на север Кипра через сухопутные пункты пропуска. Источник: Департамент планирования туризма

Чистые доходы от туризма на севере Кипра, млн USD. Источник: Департамент планирования туризма

• Популярность сектора образовательных услуг. Влияние учебных заведений на востребованность съемного жилья на территории севера острова значительно, что стимулирует инвестиции в покупку жилплощади под сдачу. Число иностранных студентов стабильно растет. Даже пандемия лишь незначительно замедлила процесс. В 2022 году 14 207 студентов, обучающихся на Северном Кипре, были гражданами этой частично признанной юрисдикции, 43 101 — гражданами Турции и 51 280 — выходцами из прочих стран.

Динамика числа студентов на севере Кипра. Источник: Статистический институт Северного Кипра

• Низкий уровень налогов. Безналоговой юрисдикцию назвать нельзя. Но физлицам и компаниям положены определенные фискальные льготы. В частности, Северный Кипр может предложить льготы при покупке недвижимости через оффшорную компанию, с регистрацией которой может помочь команда портала. Ставка налога на недвижимость – 1-3% (в зависимости от рыночной стоимости). Покупка жилья сопряжена с уплатой гербового сбора (0,5%). Физлица-резиденты для целей налогообложения платят налоги на доходы из всех источников, нерезиденты – только из источников на севере Кипра, включая инвестиции в покупку недвижимости. Например, с дохода от сдачи жилплощади в аренду. Ставки подоходного зависят от уровня заработка и составляют 20-30%.
• Отсутствие визового режима. Граждане всех стран (за исключением Армении, Нигерии и Сирии) могут получить бесплатную визу по прибытии на Северный Кипр у сотрудника иммиграционной службы в указанных (аэро)портах и ​​наземных пограничных пунктах пропуска на 90 дней в разрезе произвольного 180-дневного периода. Либеральная визовая политика привлекает туристов, деловых путешественников и экспатов, готовых вносить инвестиции в местную недвижимость для собственного проживания или под сдачу.
• Lifestyle. Живописная природа и комфортный климат – особенности Северного Кипра, создающие благоприятные условия для жизни и отдыха. В число таких преимуществ входят низкие цены на товары и услуги, а также многочисленное сообщество экспатов, что упрощает интеграцию. 
• Развитая инфраструктура для экспатов и туристов. Школы, медицинские учреждения, рестораны и магазины – вся инфраструктура на севере Кира находится на достойном уровне. Реализуются новые инфраструктурные проекты, включая дороги и торговые центры, которые могут значительно повысить привлекательность региона в контексте цены недвижимости и способствовать привлечению дополнительных инвестиций.
• Экономическая стабильность. Как отмечается в докладе об инвестиционном климате Кипро-турецкой торговой палаты (Kıbrıs Türk Ticaret Odası), составленном на основании официальных источников, экономика Северного Кипра в течение последних лет демонстрирует позитивную динамику (см. таблицу ниже). Туристический сектор, образовательная отрасль, строительство и банковский сектор остаются основными ее столпами, генерируя значительную часть экспортных поступлений и привлекая иностранные инвестиции.

Основные регионы для инвестиций в покупку недвижимости на Северном Кипре

• Кирения. Морской курорт, располагающий развитой инфраструктурой и привлекающий инвестиции в строительство новой курортной недвижимости. В этой части Кипра стабильно фиксируется высокий спрос на съемное жилье. Почему? Это объективно одна из лучших локаций для жизни на севере недалеко от побережья Средиземного моря.
• Фамагуста. Благодаря богатой истории и архитектуре Фамагуста известна как туристический центр севера Кипра с активно растущим рынком недвижимости для отдыха и проживания. Цены на жилье немалые. Но инвестиции обеспечивают высокую отдачу за счет потенциального прироста капитала и высокого спроса на аренду.
• Искеле. Развивающийся регион на востоке юрисдикции с высоким потенциалом в контексте роста цен. В этой части Кипра активно ведется застройка. Девелоперские проекты реализуются в непосредственной близости от побережья, что гарантирует выгодные инвестиции в жилье под сдачу туристам.
• Никосия. Северная Никосия — столица частично признанной Турецкой Республики Северного Кипра. Находится в центральной части острова. Выступая административным центром государства, подходит для инвестиций в недвижимость под сдачу на длительный срок бизнесменам и экспатам, которые там работают.
• Гюзельюрт. Спокойный район рядом с морем, считающийся перспективным направлением для инвестиций с целью будущей перепродажи. Город предпочитают ценители размеренного образа жизни. 

Риски при инвестициях в недвижимость на севере Кипра и способы их избежать

Пусть цены на недвижимость в Северном Кипре значительно ниже, чем, например, в расположенной южнее Республике Кипр, покупателям не следует спешить с инвестициями. Учтите особенности и ограничения:

• Необходимость разрешений. Иностранцам перед внесением инвестиций в покупку недвижимость на Северном Кипре требуется разрешение от местных властей. Получение может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
• Лимит. Иностранец может оформить на себя 1 объект недвижимости жилого назначения. Исключение – турки, которые могут владеть тремя единицами жилья.
• Отчетность. Новый закон «О приобретении и долгосрочной аренде недвижимости для иностранцев» (Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası) обязывает регистрировать договоры купли-продажи и получать одобрение Совета министров.
• Политическая ситуация. Северный Кипр не признан на международном уровне, что создает правовую неопределенность. Это может повлиять на законность сделок. Потенциальные покупатели должны быть готовы к возможным правовым спорам.
• Языковой барьер. Языковые и культурные барьеры могут стать препятствием при внесении инвестиций. На юге Кипра распространен популярный по всему миру английский язык. На севере ситуация иная. Превалирует турецкий. Поэтому покупателю недвижимости может понадобиться помощь переводчика.

Процесс покупки недвижимости

Основные этапы подготовки к внесению инвестиций и закрытию сделки на Северном Кипре:

1. Получение дополнительной информации о юрисдикции.
2. Подбор лучших городов и регионов.
3. Изучение сведений о средних ценах в районах из шорт-листа, чтобы не переплачивать при внесении инвестиций.
4. Проверка выбранного жилья с привлечением местных юристов и инженеров-оценщиков, которые помогут обнаружить не указанные продавцом обременения (неоплаченные налоги, ипотека) и проблемы с правоустанавливающими документами, а также конструкционные изъяны.
5. Получение специального разрешения на внесение инвестиций в недвижимость, которое выдается Советом Министров Турецкой Республики Северного Кипра.
6. Заключение сделки.
7. Оформление права собственности и уплата налогов.

Так стоит ли инвестировать в недвижимость на Северном Кипре?

Несмотря на риски, рынок недвижимости Северного Кипра предлагает уникальные возможности для внесения выгодных инвестиций, особенно если вы готовы исследовать этот рынок и находить выгодные предложения. Упростит и ускорит поиск и инвестирование обращение к команде портала. Благодаря связям с местными агентами по недвижимости и юристами, мы защитим ваши интересы и поможем внести инвестиции с выгодой!